Existem vários tipos de regularizações e suas funções, primeiro deve-se entender o que é uma regularização, o processo, para o que serve e assim suas funções.
Índice do artigo
O que é regularização de imóveis?
Por que regularizar?
Qual o processo para a regularização?
Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?
Regularização de imóveis: escritura e registro
Como regularizar imóveis sem escritura e registro
Regularização do imóvel sem o Habite-se
Regularização de imóveis com dívidas
Regularização de imóveis: contrato de gavetas
O que é regularização de imóveis?
Em suma, este é o processo pelo qual a propriedade legalmente imprópria se torna adequada. Em outras palavras, regularizar um imóvel significa estabelecer sua titularidade de acordo com as diretrizes legais, tornando-o um imóvel imobiliário. As infrações mais comuns são aquelas relacionadas aos recuos e o próprio uso da propriedade, desde que sejam permitidas em sua área. Um exemplo disso é um corredor lateral menor que o mínimo permitido pelo Código de Edificações e Construções.
Por que regularizar?
A regularização faz com que o atributo não fique mais oculto. Se a propriedade estiver fora de ordem, você poderá ser sujeito a inspeções a qualquer momento e multado por suas violações ou pelo fechamento de seu negócio. Uma vez regulamentada a utilização de um edifício ou instalação, os proprietários podem registar as suas instalações, legalizar o funcionamento das atividades comerciais, obter financiamento para renovar o imóvel ou comercializá-lo. Se não for normal, não pode ser registrado no registro de imóveis.
Qual o processo para a regularização?
O passo a passo da regularização de imóveis envolve algumas etapas fundamentais às quais você deve estar atento. Separamos um passo a passo básico para você seguir na hora de organizar toda a documentação.
O primeiro passo para a regularização de imóveis é procurar o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde a propriedade está localizada e dar entrada no procedimento. Para não ter problemas, é necessário apresentar o contrato de compra e venda do imóvel. Com esse documento, será possível emitir a escritura da propriedade. Essa é a primeira parte do processo de regularização, afinal, sem a escritura do imóvel, todo o restante dos procedimentos fica invalidado. Por esse motivo, não se esqueça de ter a escritura em mãos para, então, solicitar a abertura de matrícula do imóvel.
Quando tiver a matrícula em mãos, o próximo passo que você precisa ter em mente é solicitar o Alvará de Regularização, que atesta os procedimentos legais de construção do imóvel.
Vale ressaltar que esse documento vale apenas para propriedades já construídas. Em caso de terrenos e obras ainda inacabadas, é preciso dar entrada no Habite-se na prefeitura.
Depois que regularizar o imóvel perante o órgão municipal da cidade de origem do imóvel, é chegada a vez de emitir a Certidão Negativa de Débitos (CND). Essa fase deve ser realizada em um posto da Receita Federal de sua cidade.
Com esse documento, será possível regularizar a sua situação financeira com o INSS, além de confirmar se não existem dívidas em aberto em seu nome. Esse comprovante também é essencial para a regularização do imóvel.
Por último, mas não menos importante, é extremamente importante que você confirme a averbação de construção do imóvel, mais um passo que deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade de origem da propriedade.
Com esses passos concluídos, finalmente o imóvel está regularizado e em seu nome, podendo agora ser negociado da maneira que você preferir, sem que haja contestação legal para isso.
Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?
É perceptível a preocupação com a temática, uma vez que a burocracia envolvida não é algo muito fácil. Papéis e assinaturas começam a aparecer de todos os lados no momento da compra ou venda de um imóvel. E isso acaba fazendo com que muitas pessoas não consigam resolver algumas questões, e dificultem ainda mais o processo.
Fique ciente que um dos principais problemas da regularização dos imóveis está a falta de documentação, independentemente de serem compras antigas ou recentes, e a venda por contrato de gaveta. As “adaptações” para regulamentação jurídica torna o negócio algo sem confiança, contribuindo para que problemas possam afetar o interessado no imóvel.
Sendo assim, é sempre bom saber que para fazer a regularização imobiliária é necessário contar com profissionais da área para não ter problemas desnecessários. Os documentos necessários para a regularização são os seguintes:
Contrato de compra e venda;
Matrícula do imóvel que será regularizado;
A escritura do imóvel;
Alvará de construção e de regularização;
Projeto arquitetônico do imóvel;
Habite-se do imóvel;
Certidão Negativa de débitos.
Documentação
Regularização de imóveis: escritura e registro
Todo imóvel precisa de escrituras e registros porque são eles que regulam e definem o proprietário.
Imagine a seguinte situação: todos nós temos uma certidão legal, que legalmente deveria ser feita após o nascimento, pois além de nossa paternidade, também indica nossos primeiros dados de identificação.
Geralmente, uma escritura de propriedade, juntamente com seu registro em cartório, é basicamente uma prova de identidade, e os principais dados do imóvel são catalogados em juízo. Você já se perguntou como é complicado provar a propriedade de um imóvel sem nenhuma documentação?
Como regularizar imóveis sem escritura e registro
Há imóveis que, por terem sido comprados ou vendidos há muitos anos atrás ou por um meio informal, não possuem escritura. É nessa hora que uma futura venda torna-se muito mais complicada.
Já imaginou aquele imóvel urbano que você está “namorando” há meses e quando for finalizar a contratação descobrir que a propriedade não possui escritura e registro legal.
Mas não precisa se preocupar, existe a possibilidade de realizar a regularização do imóvel, pagando a escritura e o registro e colocando a situação sob controle, porém é necessário saber que o atual proprietário irá desembolsar um valor “salgado” por isso. O valor da escritura é cobrado de acordo com uma tabela progressiva que varia de acordo com o preço do imóvel e do estado em que o imóvel está localizado.
Com relação ao valor pago para o registro, também existe uma tabela com valores específicos, podendo ser pago no Cartório de registro de imóveis. É prioritário que um imóvel tenha escritura e esteja registrado no cartório para que o mesmo seja vendido.
Regularização do imóvel sem o Habite-se
Se o imóvel é construído dentro da lei, a prefeitura entrega um documento informando que a obra está de acordo com as conformidades legais. Esse documento se chama habite-se. Para resumir, este documento é válido tanto para prédios recém-construídos, como para aqueles que passam por reformas.
O poder público informa por esse documento que o imóvel está de acordo para ter moradores. Ou seja, é um documento que permite que o imóvel reformado ou recém-construído possa ser ocupado.
Um dos problemas de não possuir esse documento, é que vai acabar pagando mais caro pelo IPTU. E com isso, ter problemas ao vender o imóvel.
A melhor forma é contratar um engenheiro que vai elaborar a planta da obra e informar se está de acordo com a lei. Mas tudo isso só poderá ser feito com a autorização da prefeitura.
Assim que o engenheiro fizer o parecer da planta da obra, entre em contato com a prefeitura. A partir daí é muito simples, basta entregar a planta e solicitar a regularização.
Regularização de imóveis com dívidas
Um imóvel pode ficar em dívidas por atrasos de pagamento do IPTU, falta de pagamento de parcelas do financiamento, e até mesmo por conta de gastos dentro do condomínio.
Para esclarecer algumas dúvidas, caso essas dívidas não sejam quitadas, o imóvel poderá ir a leilão. Contudo, para fazer essa regularização, é necessário realizar uma negociação com cada parte responsável pelas dívidas. Em situações de dívidas de condomínio, deve-se tentar a negociação com o mesmo. Já se for a respeito do financiamento, a dica é negociar diretamente com o banco.
Regularização de imóveis: contrato de gavetas
Muitas pessoas ainda optam por realizar um contrato de gaveta. Situação em que o imóvel não possui registro da transação imobiliária e a venda é realizada de maneira informal.
Não tem como fugir das consequências, a regularização de imóveis que foram vendidos ou comprados desta maneira, implica na realização da escritura, do registro e no pagamento do ITBI.
Justamente por não possuírem registro público, os contratos de gaveta não são muito confiáveis e precisam ser evitados sempre. Opte sempre por um serviço de imobiliárias que não realizam a venda de imóveis que não estão com a documentação em dia.
Outra grande questão também seria o fato de que o antigo proprietário ainda é visto como o dono do imóvel. Por esse motivo, legalmente, será ele que terá que responder na justiça por futuros problemas.
É necessário estar atento à atual situação da propriedade que estará comprando. Contudo, toda imobiliária precisa cobrar a regularização de imóveis e impedir que prédios e edifícios irregulares sejam comercializados, o que facilita muito na hora de fechar negócio.
O que aparenta ser mais fácil no momento, pode acabar causando muitas dores de cabeça para o dono do imóvel. Na dúvida, sempre cuide bem da regularização dos seus imóveis, tanto na compra quanto na venda.
Estes são alguns tipos de regularizações de imóveis possíveis no mercado. Todas elas possuem suas situações específicas e maneiras distintas de resolvê-las.
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